Все больше людей приобретают квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ). Но, как известно, далеко не все застройщики строят дома «как надо».
Представим, что вы получили письмо «счастья» — то есть, уведомление о том, что строительство дома закончено и объект долевого строительства готов к передаче. Как принять квартиру так, чтобы максимально обезопасить себя от злоупотреблений застройщика и сохранить возможность предъявить к нему требования, предусмотренные законом?
Порядок передачи квартиры по закону
Начнем с того, что порядок передачи квартиры от застройщика дольщику предусмотрен статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).
По этой статье порядок передачи объекта следующий:
1) Застройщик должен получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Часто застройщики привязывают срок передачи квартиры именно к моменту получения такого разрешения. Например, объект должен быть передан не позднее 120 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
2) После получения разрешения застройщик направляет дольщику уведомление о передаче объекта:
- не менее, чем за 1 месяц до срока передачи объекта;
- или не менее, чем за 14 рабочих дней до срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства.
3) Дольщик, получив уведомление от застройщика, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения данного уведомления.
Обычно застройщик и дольщик устно (например, по телефону) согласовывают конкретную дату и время приемки квартиры.
4) После осмотра квартиры стороны подписывают акт о передаче объекта долевого строительства… или не подписывают.
5) Если же дольщик обнаружил недостатки, то он может передаточный акт не подписывать, а потребовать от застройщика составления акта, в котором перечисляются выявленные недостатки, несоответствие квартиры:
- требованиям к качеству, предусмотренным договором;
- техническим регламентам;
- проектной документации;
- и иным обязательным требованиям.
Что важно при приеме квартиры
На наш взгляд, лучше на приемку квартиры нанять независимого специалиста, обладающего соответствующими знаниями и оборудованием. Он поможет вывить не только визуальные недостатки, но и иные скрытые проблемы, из-за которых нормально жить в квартире не получится.
Представитель застройщика может быть не доволен вашими действиями, начать поторапливать вас, но законом какие-либо подобные ограничения не предусмотрены. Спокойно проверяйте квартиру на соответствие ее условиям договора, соотнесите перечень работ по договору с фактически выполненными.
Основное, что проверяется при приемке квартиры — стены, полы, потолки, окна, сантехнику (водопровод), счетчики, отопление, вентиляция, электрика. Также проводят исследование тепловизором (устройство для наблюдения за тем, как распределяется температура по исследуемой поверхности) на наличие промерзаний.
Все выявленные недостатки указываются в акте осмотра (дефектовочный акт/акт выявленных недостатков). Этот акт должен быть подписан представителем застройщика и дольщиком. Обязательно запросите доверенность у представителя застройщика, чтобы избежать ситуации наличия подписи на акте неуполномоченного лица.
Застройщик в такой ситуации может утверждать, что о наличии недостатков ему ничего не известно, а также может направить односторонний акт передачи объекта.
Если же доверенности нет или представитель застройщика просто отказывается подписать акт, то направляйте почтой претензию с приложением акта на юридический адрес застройщика (обычно указывается в договоре) с описью и уведомлением.
В акте должны быть указаны сроки устранения недостатков (обычно до 45 дней), подробно расписаны выявленные недостатки, дата составления акта.
Вы нашли недостатки, но они вам не мешают
Если вы выявили недостатки, которые фактически не мешают проживанию в квартире и решили принять квартиру, то при подписании акта приема-передачи квартиры обратите внимание на следующие моменты.
1) В акте должна быть указана дата передачи объекта.
2) Акт должен быть подписан уполномоченным лицом от застройщика (возьмите копию доверенности). Подпись должна быть на каждом листе акта.
3) У вас должно быть два оригинала акта с подписями и печатями застройщика.
Скорее всего, в передаточном акте будет фраза по типу «Участник долевого строительства каких-либо финансовых претензий, а также претензий по сроку передачи объекта и качеству объекта не имеет». Если вы хотите зарегистрировать право собственности скорее, то перечеркивать что-то в акте не стоит, в регистрирующем органе такой акт могут не принять.
Самым лучшим вариантом будет направить застройщику претензию с требованием убрать указанную формулировку из акта, так вы подтвердите, что, в целом, акт подписать готовы, но от возможных претензий по срокам и качеству объекта отказываться не собираетесь.
В любом случае стоит отметить, что в настоящее время судебная практика складывается более положительно для дольщика, чем для застройщика. Но не стоит забывать, что занятие «потребительским терроризмом» и попытки обогатиться за счет застройщика могут не привести к желаемому результату.